住房建设政策、地方分区限制和联邦土地的使用通常不会出现在引人注目的总统竞选政治中，但随着大选接近尾声，副总统卡马拉·哈里斯和前总统唐纳德·特朗普都将这些话题列为优先事项。

这是因为住房问题已成为选民最关心的问题。尽管最近的数据描绘了美国经济蓬勃发展的景象，但住房负担能力仍然是一个薄弱环节，这给选民带来了压力，并促使两位候选人都关注这一问题。

“竞选活动并没有忽视人们对这一问题的日益关注，”城市研究所非常驻研究员、前国家经济委员会高级顾问吉姆·帕罗特 (Jim Parrott) 表示。“过去两年来，住房负担能力已成为美国人焦虑的根源。”

负担得起的住房已经“遥不可及”
根据 SSRS 在 9 月 19 日至 22 日期间对 CNN 进行的一项民意调查，24% 的租房选民表示“住房成本”是他们在决定投票时考虑的最重要的经济问题。

这并不奇怪：美国正面临百年不遇的住房负担能力危机。根据标准普尔 CoreLogic Case-Shiller 房价指数，截至 2024 年 8 月的四年间，全国房价上涨了 45%。根据全美房地产经纪人协会的数据，今年夏天美国房屋的中位售价创下历史新高，目前徘徊在该水平以下。

Redfin 10 月份的一项分析发现 ，在摇摆州，自 2020 年以来，房屋销售中位价已上涨近 40% 。这些州包括亚利桑那州、内华达州、威斯康星州、密歇根州、宾夕法尼亚州、佐治亚州和北卡罗来纳州。

帕罗特说，高昂的房价加上持续的高抵押贷款利率（目前略低于 7%）给人们带来了“残酷的双重打击”。

“对很多人来说，拥有房产是迈向中产阶级及更高阶层的关键途径，”他补充道。“如果房产超出了你的承受能力，就会产生负面影响，而其他商品和服务价格上涨可能不会产生这种影响。”

租房也并不比买房容易。根据美国 9 月份人口普查数据， 近一半的美国租房者将超过 30% 的收入用于住房，这让他们被归类为“负担过重” 。

候选人在住房问题上的立场
住房长期供应不足 导致房价飙升至接近历史高位。疫情期间，更多人想搬到更大的空间，加剧了这一问题。住房短缺也影响了租金价格。

房地美 5月份的一份报告估计，美国需要额外建造 150 万套房屋才能缓解房地产市场的压力，但一些专家表示，实际数字可能更高。

哈里斯和特朗普在解决这一问题的计划上存在分歧。

8 月，哈里斯公布了一项多管齐下的降低住房成本的计划。其中一项规定承诺为首次购房者提供高达 25,000 美元的首付支持和 10,000 美元的税收抵免。

哈里斯还提议与私营部门合作建造 300 万套新住房。哈里斯表示，她将提供有史以来第一个税收优惠政策，专门鼓励房屋建筑商为首次购房者建造首套住房。

该计划还包括两项降低租金成本的主要提案。一项提案将禁止房东使用算法驱动的定价工具来设定租金。第二项提案将取消购买大量独栋住宅的投资者和企业的 关键税收优惠。

这两项降低租金的计划均需获得国会批准，这意味着即使哈里斯赢得总统大选，这些措施也可能很难通过。

与哈里斯不同，特朗普尚未推出正式的住房计划，但他将驱逐无证移民的计划与住房挂钩。特朗普指责他们推高了住房成本，并表示将禁止他们获得抵押贷款。

特朗普和哈里斯都承诺将重新利用部分联邦土地建造经济适用房。

特朗普 9 月份在纽约经济俱乐部发表演讲时表示，他将对联邦土地区域实行“超低税率和超低监管”。

在同一演讲中，特朗普还承诺取消针对房屋建筑商的监管，他表示这些监管推高了住房成本。

特朗普还表示，降低利率将有助于降低抵押贷款利率。

他说：“我们认为，我们将把利率降至 3% 甚至更低，这样平均购房者每年可以节省数千美元。”不过，抵押贷款利率一般会跟踪 10 年期美国国债收益率，而总统无法直接控制收益率。

特朗普 2024 年官方政策平台还承诺“通过税收优惠和对首次购房者的支持来促进房屋所有权”。

大多数美国人已经拥有住房
但并非所有人都对近期房价上涨感到遗憾。房价上涨已经让大多数拥有房产的美国人的净资产增加了。

根据美联储的数据，2023 年 64% 的美国 成年人拥有住房，但低收入成年人的住房拥有率较低。收入低于 50,000 美元的成年人中，36% 拥有自己的住房，而家庭收入为 100,000 美元或以上的成年人的住房拥有率为 87%。

美国有线电视新闻网 (CNN) 9 月份通过 SSRS 进行的民意调查发现，只有 8% 的已拥有住房的选民表示“住房成本”是他们在决定选举总统时考虑的最重要的经济问题。

堪萨斯州居民尼克·帕帕斯 (Nick Pappas) 最近告诉 CNN：“我很幸运，通过再融资 2018 年已经很低的抵押贷款利率，锁定了 2.7% 的利率。住房不是我今年投票时会考虑的问题。”

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